Vindar och Lokaler

Facebook Linkedin Instagram

Process & vanliga frågor

SÅ GÅR EN KONVERTERING AV EN RÅVIND TILL BOSTAD TILL

Varje projekt och förening har sina unika förutsättningar. Utifrån ett första förutsättningslöst möte tittar vi på ytornas potential och redogör för de olika tillvägagångssätten i hur föreningen kan realisera projektet.

Platsbesök

Vi besöker Er fastighet för att inventera potential och utvärderar möjligheterna att tillskapa nya bostäder av ytan. Styrelsen får därefter en skriftlig sammanfattning där vi summerar förutsättningar och handlingsplan samt kommer med förslag på hur projektet kan administreras för att få optimalt utfall.

Förstudie
Initialt skapas ett beslutsunderlag till styrelsen som innehåller en omfattande beskrivning av hur fastighet, ekonomi, förening och medlemmar påverkas av projektet på kort och lång sikt. Syftet är att ta fram ett underlag till enskilda medlemmar för att kunna ta ställning till projektet vid en beslutsstämma.
Stämma
Medlemmarna får inför stämman ta del av förstudien samt under stämman ventilera sina frågeställningar. Vid behov medverkar vi i syfte att stötta styrelsen inför beslutsprocessen för att få ett positivt utfall. Om någon/några medlemmar röstar emot den kvalificerade majoriteten lämnas ärendet till hyresnämnden som är en opartisk instans för godkännande av stämmans beslut. Vi stöttar även styrelsen i den processen.
Bygglov
Beroende på områdes detaljplan, fastighetens förutsättningar och marknadsläget utformas bygglovet för att passa föreningens intentioner. Ett bygglovsförfarande tar i regel mellan 10–20 veckor från ansökan till beslut. Många gånger behöver ärendet hanteras i byggnadsnämnden varpå ärendet kan komma att ta längre tid.
Upphandling
Förfrågningsunderlag upprättas som syftar till att skapa förutsättningar för tydligare och konkurrenskraftigare anbud. Ett väl underbyggt förfrågningsunderlag utgör även ett fundament för byggkontrollant och besiktningsman i sitt arbete. Entreprenörer som uppfyller projektets kriterier erbjuds lämna anbud. Det intressantaste anbudsgivarna inbjuds för anbudsgenomgång tillsammans med oss och styrelsen. Vi bistår föreningen med att granska entreprenörernas historik och ekonomi inför och under mötet. När föreningen valt vilken aktör som ska få utföra arbetet upprättar vi projektanpassade kontraktshandlingar.
Byggnation

Inför startbesked utförs en ingående projektering av ytan för att uppfylla gällande krav för nyproduktion. Projektets tidsplan lämnas till styrelsen där bl.a. information om störande moment förtydligas. En dedikerad projektledare underrättar styrelsen genom hela byggnationens gång, svarar upp på klagomål och hanterar problem i samråd med styrelsen. Protokoll upprättas under varje byggmöte.

Försäljning

Bostäderna säljs på öppna marknaden utav tillsammans med en fastighetsmäklare.

Slutbesked

När byggnationen är färdigställd utförs en slutbesiktning av oberoende, auktoriserad besiktningsman. Erforderlig dokumentation lämnas över till Stadsbyggnadskontoret inför utfärdandet av slutbesked. När slutbesked erhållits utgör det en kvittens för att byggnationen utförts enligt gällande lag och regelverk.

Färdigställande

Innan vi lämnar föreningen hålls ett slutmöte med genomgång och utvärdering av byggnationen. Här överlämnas också en fullständig dokumentation på genomförandet och eventuella underhållsdokument. Vi tillser också att de nya medlemmarna integreras i föreningens register.

Står er förening inför möjligheten att omvandla och bygga om en råvind till bostad? Vi erbjuder ett kostnadsfritt möte där vi kan ge en värdering och konsultation.

KONTAKTA OSS
Rectangle

Inför ett vindsprojekt uppstår många frågor. Nedan besvarar vi de vanligast förekommande frågorna och ger en generell bild av hur stegen ser ut i att omvandla en omvandla en råvind till nya bostäder.

Hur mycket störande arbete kommer att ske i samband med vindsombyggnationen

Inför ett ombyggnationsprojekt är det förståeligt att många medlemmar oroar sig för störande ljud. I synnerhet då många numera även arbetar hemifrån. Därför organiseras i regel ett informationsmöte och tidsplaner med kritiska moment presenteras så att medlemmarna med god framförhållning kan planera sin vardag.

I regel är det den första tiden (4-10v) som innebär en högre ljudnivå vilket är då rivningsarbetena sker. Arbeten sker under vardagar och arbetstid vilket även regleras i avtalet. När bostäderna är färdiga kommer de även att uppfylla myndigheternas krav på nyproduktion vilket en certifierad akustiker kommer projektera och ansvara för.

Hur går en råvindskonvertering till?

Vi besiktigar vinden och fastigheten tillsamammans med styrelsens representanter för att identifiera vad och hur föreningen på bästa sätt kan verkställa projektet.

Därefter presenteras en handlingsplan och sammarbetsförslag för styrelsen. Efter ingånget avtal hanteras interna beslutsprocesser parallellt med att bygglov söks från kommunen.

Hur lång tid tar ett vindsprojekt?
Varje projekt är unikt med sina speciella förutsättningar. Tiden för ombyggnation varierar beroende på ytans storlek och antalet bostäder som ska byggas men generellt tar ett vindsprojekt 6-12 månader.
Krävs bygglov för vindskonvertering?
Att bygga om en råvind till bostad faller under ändrad användning vilket kräver bygglov. Vi bistår styrelsen hantera frågan och upprättar, tillsammans med renommerad arkitekt, samtliga handlingar som fordras till bygglovsansökan. Det finns många saker att tänka på i samband med ett bygglov såsom hur man möter myndighetens krav och samtidigt tillvaratar husets karaktär. En bygglovsansökan ska i regel ca 10v men kan, med anledning av stor belastning på stadsbyggnadskontoret, komma att ta längre tid varför det med fördel kan vara bra med god framförhållning.
Vad är viktigt för styrelsen att tänka på inför ett vindsprojekt?

För att få genomföra en vindskonvertering behöver medlemmarna vara införstådda i vad projektet innebär för förening och fastighet.

I regel kräver beslutet om väsentlig förändring att deltagande röstberättigade medlemmar röstar ”ja” med en kvalificerad (2/3 majoritet). Bostadsföreningar (BF) har i regel andra röstförfaranden som framgår av stadgan.

Vi upprättar tillsammans med styrelsen ett beslutsunderlag vilket medlemmarna får ta del av. Stämman kommer sedan utifrån beslutsunderlaget att kunna fatta erforderliga beslut.

Det är av stor vikt att vara noggrann med beslutsprocessen och då i synnerhet med frågeställningens utformning. Hur frågan ska hanteras omfattas av bostadsrättslagen men framgår även av föreningens stadgar. Stämmans beslut kan även behöva godkännande av hyresnämnden.

Vad händer med våra förråd?

Om det i dagsläget finns förråd på vinden tillser vi att medlemmarna inför beslut har en ritning på var och hur de nya förråden ska uppföras.

Är det möjligt att utföra fastighetsunderhåll i samband med vindsprojektet?

I samband med en ombyggnation av råvind till bostad är det vanligt att även andra entreprenader utförs, ofta till fördelaktigt pris då ställningar, material och projektledning redan finns på plats. Det kan röra sig om till exempel fasadrenovering, fönsterbyte, takomläggning, flytt av förråd, förbättring av ventilation, förlängning av hiss, med mera.

Vi har tack vare våra många år i branschen byggt upp ett nätverk av duktiga samarbetspartners, kontakter som ni kan dra nytta av istället för att behöva upphandla och projektleda dessa bitar separat på egen hand.

Varför ska en bostadsrättsförening anlita oss för att bygga om vinden

I många föreningar saknar styrelsen internt den branschspecifika kompetensen eller tiden som krävs för att projektet ska få ett optimalt utfall. Styrelsen kan då med fördel vila sig på oss som hanterar samtliga frågeställningar som projektet medför – Såväl juridiska, arkitektoniska som byggtekniska.

Vår roll är således att axla ansvaret samt navigera styrelsen genom hela processen och genom att bidra med den erfarenhet och expertis som erfordras.