Råvind eller förråd är ett av de viktigaste strategiska valen som kan påverka en bostadsrättsförenings ekonomi i decennier framåt. När en förening vill öka sitt värde och stärka ekonomin finns ofta två dolda tillgångar att överväga: råvinden och källarförråden. Båda rymmer stor utvecklingspotential – men vilken väg passar bäst för just er förening? Råvind eller förråd är den stora frågan många styrelser ställer sig.
Den här artikeln jämför alternativen och ger dig beslutsunderlag som håller – både juridiskt, ekonomiskt och praktiskt. För mer fördjupad information om vad som krävs för att utveckla en vind, se vår artikel om råvindskonvertering och när råvinden är konverteringsbar.
Vad innebär det att utveckla råvind eller förråd?
Förrådsutveckling innebär oftast att en yta som i dag används för förvaring (ofta källare eller markplan) byggs om till en bostad.
Råvindskonvertering handlar om att förädla ett oinrett vindsutrymme till en eller flera lägenheter.
Gemensamt för båda är att det:
- Kräver beslut från föreningen
- Innebär bygglovsplikt
- Skapar intäkter och nya bostäder
Men likheterna slutar ofta där.
Juridik: Äger föreningen ytan för en ny bostad?
I båda fall krävs det att utrymmet inte redan är upplåtet med bostadsrätt – det vill säga att det fortfarande är föreningens gemensamma egendom. Det är nästan alltid fallet för råvindar, men förråd kan i vissa äldre föreningar vara upplåtta som del av medlemmarnas lägenheter. Det är därför viktigt att kontrollera era stadgar och lägenhetsregister för att säkerställa att ni har full kontroll över ytan. Att reda ut den juridiska statusen för din råvind eller förråd är första steget mot en lyckad utveckling.
- Kontrollera föreningens stadgar och lägenhetsregister
- Gå igenom vilka ytor som är upplåtna och vilka som kan säljas
Ekonomisk potential – vad ger mest?
| Alternativ | Intäktspotential | Kostnad | Avkastning |
| Råvind | Hög – exklusiva lägenheter med utsikt | Hög | Mycket hög (särskilt i innerstad) |
| Förråd | Låg till medel – ofta små bostäder | Lägre | Stabil men begränsad |
Råvindar kan säljas som lyxlägenheter med terrass, vilket ger ett högt kvadratmeterpris och maximal avkastning. Förråd omvandlas ofta till kompakta lägenheter eller uthyrningsrum, vilket kräver kreativ planlösning men ger en mer begränsad ekonomisk potential. Det är viktigt att noga utvärdera den förväntade avkastningen för att fatta det bästa beslutet för er förening.
I fastigheter med hiss kan råvinden ofta utvecklas utan större tillgänglighetsproblem. För förråd/källare är det svårare att skapa attraktivt ljusinsläpp, ventilation och brandsäkerhet.
Byggteknik: Vad är enklast att omvandla?
Att omvandla en råvind eller förråd kräver olika tekniska lösningar. Varje projekt har sina egna utmaningar.
- Förråd har ofta enklare tillgång till V/A-stammar men dåligt ljus och låg takhöjd.
- Råvind kräver nytt bjälklag, isolering och ibland höjd på taket, men ger stor frihet i planlösning.
Båda kräver god ljudisolering, brandskydd, fuktskydd och luftflöde enligt Boverkets byggregler. Det är vanligt att råvinden innebär ett större projekt men också större utdelning. För att läsa mer om de juridiska kraven kan ni besöka: juridik.
Lokal förankring: Vad är tillåtet i Stockholm?
I Stockholms innerstad har många stadsdelar regler i detaljplanen som gör ombyggnad av råvind enklare än källare, eftersom vindsutrymmen anses kunna bevaras estetiskt.
Källare riskerar att:
- Inte godkännas som bostad (för låg takhöjd, för litet ljusinsläpp)
- Kräva stora anpassningar för att nå tillgänglighetskrav
- Kräva ventilation, dagvattenhantering och skydd mot fukt från mark
Tips: Kombinera båda?
I vissa fall kan det vara möjligt att utveckla både råvind och förråd. Det kräver förstås god planering – men det är inte ovanligt att en förening säljer båda ytorna till en utvecklare som skapar nya lägenheter med olika karaktär. Detta kan maximera intäkterna för föreningen. För mer information om hur ni bäst omvandlar er råvind, se vår artikel om råvindskonvertering.
- Råvind: exklusiva etagelägenheter
- Förråd: mindre 1:or med hög uthyrningspotential
Sammanfattning: Råvind eller förråd?
| Aspekt | Råvind | Förråd |
| Intäktspotential | Hög | Medel |
| Juridik | Tydlig äganderätt | Kan vara upplåtet |
| Byggteknik | Mer avancerat | Mindre omfattande |
| Slutprodukt | Exklusiv, större | Kompakt, budget |
| Långsiktig värdeökning | Stark | Begränsad |
Det ultimata valet, att utveckla en råvind eller förråd, beror på er fastighet, era stadgar och er strategi. Båda alternativen kan generera betydande intäkter och öka fastighetens värde. Med rätt planering och expertis kan ni förvandla dolda ytor till nya, värdefulla bostäder och ge föreningen ett ekonomiskt lyft.
Vill ni få hjälp att utreda er råvind eller förråd?
På VL Fastighetsutveckling analyserar vi potentialen, hanterar bygglovsprocessen och genomför hela konverteringen – från planering till inflyttningsklar bostad.
Vi hjälper er fatta rätt beslut för just er fastighet. Kontakta oss – vi börjar med ett kostnadsfritt förutsättningslöst möte.
Kontakta oss för Ett Kostnadsfritt Platsbesök
Vill du veta mer om vad vi kan göra för din förening? Hör av dig till oss idag för ett kostnadsfritt platsbesök. Vi analyserar era lokaler och ger er en tydlig bild av potentialen och förutsättningarna för omvandlingen.
