Bostadsbristen i Stockholm och andra storstäder är en av de mest påtagliga samhällsutmaningarna idag. Samtidigt sitter många bostadsrättsföreningar på en dold resurs – råvindar och lokaler som ofta står oanvända eller utnyttjas ineffektivt. Genom att konvertera råvind & lokal till nya bostäder kan föreningar frigöra värden, förbättra sin ekonomi och bidra till fler bostäder i attraktiva områden.
Denna guide är skriven för bostadsrättsföreningar, fastighetsägare och investerare som vill förstå:
- Ekonomiska fördelar med konverteringsprojekt.
- Juridiska krav och bygglovsprocessen.
- Steg-för-steg-processen från idé till färdig bostad.
- Fallgropar att undvika och faktorer för framgång.
- Finansieringsmodeller och lönsamhetskalkyler.
- Exempel från Stockholm där projekt gett tydliga resultat.
- Vanliga frågor och svar (FAQ).
Varför konvertera råvind & lokal till nya bostäder?
Att konvertera råvind & lokal till nya bostäder är inte en trend, utan en långsiktig strategi för att skapa både ekonomiska och sociala värden. Några av de främsta fördelarna är:
- Förstärkt ekonomi: ökade avgiftsintäkter och kapitaltillskott.
- Attraktivare fastighet: lägre lån per kvadratmeter och bättre årsredovisning.
- Ökat marknadsvärde: både fastigheten och medlemmarnas bostäder stiger i värde.
- Bidrag till samhällsnytta: fler bostäder i en stad med skriande bostadsbrist.
Ekonomiska fördelar
Kapitaltillskott från försäljning
Att sälja råvind eller lokal till en byggaktör är ett av de vanligaste sätten för en förening att snabbt generera kapital. Summan kan uppgå till flera miljoner kronor, beroende på fastighetens läge och råytans storlek.
Kapitalet används ofta till:
- Stambyten, takrenoveringar och fasadarbeten.
- Investeringar i energieffektivisering.
- Amortering på befintliga lån.
Exempel: En förening på Östermalm sålde sin råvind för 7,5 miljoner kronor och använde pengarna till att finansiera ett omfattande fasadprojekt utan att behöva höja avgifterna.
Ökade avgiftsintäkter
Varje gång en lokal eller råvind konverteras till nya bostäder, ökar antalet medlemmar. Det innebär högre avgiftsintäkter och en starkare, mer långsiktig ekonomi.
Läs mer: Undvika avgiftshöjningar i BRF
Minskade lån per kvadratmeter
Sedan 2025 måste bostadsrättsföreningar redovisa nyckeltalet lån/kvm i årsredovisningen. Genom att öka boarean via konvertering sjunker kvoten. Detta gör föreningen mer attraktiv för banker och köpare, vilket i sin tur påverkar bostädernas värde positivt.
Ökat värde på bostäderna
En moderniserad fastighet med fler bostäder och bättre ekonomi leder till att medlemmarnas bostäder ökar i värde. Studier visar att värdeökningen ofta ligger mellan 10–20 % beroende på område och omfattning av projektet.
Juridiska och administrativa krav
Att konvertera råvind & lokal till nya bostäder är ett juridiskt komplext projekt. Här är de viktigaste kraven:
- Bygglov – krävs alltid vid ändrad användning eller större ombyggnationer.
Läs mer: Hur får man bygglovet? - Stämmobeslut – ofta krävs två tredjedels majoritet på föreningsstämma.
- Avtal med entreprenör – reglerar ansvar, tidsplan och garanti.
- Följa Boverkets byggregler (BBR) – särskilt viktigt för ventilation, ljudisolering och brandkrav.
- Skattefrågor – föreningen bör ta hjälp av revisor för att förstå skatteeffekterna vid försäljning av råyta.
Processen steg för steg
Steg 1: Förstudie och kalkyl
- Tekniska utredningar av råvind och lokal.
- Beräkning av möjlig boarea.
- Ekonomisk kalkyl över intäkter och kostnader.
Steg 2: Bygglovsansökan
- Arkitektritningar.
- Tekniska handlingar.
- Dialog med kommunens byggnadsnämnd.
Steg 3: Finansiering
- Försäljning av råytor.
- Banklån med säkerhet i fastigheten.
- Kombination av båda modellerna.
Steg 4: Genomförande
- Byggstart efter godkänt bygglov.
- Etappindelad byggnation för att minska störningar.
- Regelbundna uppdateringar till medlemmarna.
Steg 5: Slutbesiktning och garanti
- Oberoende besiktningsman granskar resultatet.
- Entreprenören ansvarar under garantitiden.
Relaterat: Process i BRF-projekt
Finansieringsstrategier
Att konvertera råvind & lokal till nya bostäder kräver kapital. Här är de vanligaste modellerna:
- Försäljning av råyta: Byggaktören tar risken, föreningen får en engångssumma.
- Eget projekt: Föreningen bygger själva och säljer bostäderna. Mer vinst – men högre risk.
- Hybridmodell: Föreningen säljer en del av ytan och bygger själva på en annan del.
En noggrann kalkyl är avgörande för att undvika ekonomiska överraskningar.
Vanliga fallgropar
- Att inte göra en ordentlig förstudie.
- Att underskatta byggkostnader.
- Att välja fel entreprenör.
- Att sakna en tydlig kommunikationsplan mot medlemmarna.
Exempel från Stockholm
En förening på Södermalm valde att konvertera råvind & lokal till nya bostäder. Projektet gav:
- 6 nya lägenheter.
- Kapitaltillskott på 8 miljoner kronor.
- Minskning av lån/kvm från 10 000 kr till 7 800 kr.
- Stabil ekonomi i minst 10 år framåt.
Relaterat: Fördelarna med att sälja lokaler till BRF
Lönsamhetskalkyl – Exempel
| Parameter | Före konvertering | Efter konvertering |
|---|---|---|
| Antal bostäder | 20 | 26 |
| Avgiftsintäkter/år | 2,4 Mkr | 3,1 Mkr |
| Lån/kvm | 10 000 kr | 7 600 kr |
| Kapitaltillskott | 0 kr | +6,5 Mkr |
| Värdeökning bostäder | – | +12 % |
FAQ – Vanliga frågor
1. Behövs alltid bygglov?
Ja, i princip alltid.
2. Hur lång tid tar processen?
12–24 månader beroende på omfattning.
3. Vem betalar projektet?
Antingen föreningen själv, byggaktören eller en kombination.
4. Kan projektet misslyckas?
Ja, om kalkylen är bristfällig eller bygglov nekas.
5. Är det lönsamt i mindre städer?
Framför allt i storstäder – men kan vara lönsamt även på mindre orter om bostadspriserna är tillräckligt höga.
6. Måste alla medlemmar vara överens?
Nej, men stämmobeslut med kvalificerad majoritet krävs.
7. Påverkas fastighetens energiförbrukning?
Ja, ofta positivt genom nya installationer och bättre isolering.
8. Hur hittar vi rätt entreprenör?
Välj aktör med erfarenhet av just råvinds- och lokalkonvertering.
9. Kan avgifterna sänkas?
Ja, ofta. Många föreningar undviker avgiftshöjningar i flera år.
10. Vad händer om kostnaderna överstiger kalkylen?
En risk som kan minimeras med noggrann förstudie och avtal.
Slutsats
Att konvertera råvind & lokal till nya bostäder är en av de mest kraftfulla strategierna för en bostadsrättsförening att förbättra sin ekonomi, öka fastighetens värde och skapa långsiktig trygghet för sina medlemmar.
Fördelarna är tydliga:
- Förbättrad ekonomi och kassaflöde.
- Minskade lån per kvadratmeter.
- Ökat marknadsvärde på bostäderna.
- Möjlighet att undvika eller minska avgiftshöjningar.
På VL Fastighetsutveckling har vi lång erfarenhet av att guida föreningar genom hela processen – från första analys till färdiga bostäder. Med en transparent process och rätt samarbetspartner blir konverteringen inte bara en byggåtgärd, utan en investering i föreningens framtid.
Vill ni veta mer om hur ni kan konvertera råvind & lokal till nya bostäder i er fastighet? Kontakta oss redan idag för en kostnadsfri konsultation.
