Process & vanliga frågor
Så går en konvertering av en lokal till bostad till
Varje projekt och förening har sina unika förutsättningar. Utifrån ett första förutsättningslöst möte tittar vi på ytornas potential och redogör för de olika tillvägagångssätten i hur föreningen kan realisera projektet.
Vi besöker Er fastighet för att inventera potential och utvärderar möjligheterna att tillskapa nya bostäder av ytan. Styrelsen får därefter en skriftlig sammanfattning där vi summerar förutsättningar och handlingsplan samt kommer med förslag på hur projektet kan administreras för att få optimalt utfall.
Inför startbesked utförs en ingående projektering av ytan för att uppfylla gällande krav för nyproduktion. Projektets tidsplan lämnas till styrelsen där bl.a. information om störande moment förtydligas. En dedikerad projektledare underrättar styrelsen genom hela byggnationens gång, svarar upp på klagomål och hanterar problem i samråd med styrelsen. Protokoll upprättas under varje byggmöte.
Bostäderna säljs på öppna marknaden utav tillsammans med en fastighetsmäklare.
När byggnationen är färdigställd utförs en slutbesiktning av oberoende, auktoriserad besiktningsman. Erforderlig dokumentation lämnas över till Stadsbyggnadskontoret inför utfärdandet av slutbesked. När slutbesked erhållits utgör det en kvittens för att byggnationen utförts enligt gällande lag och regelverk.
Innan vi lämnar föreningen hålls ett slutmöte med genomgång och utvärdering av byggnationen. Här överlämnas också en fullständig dokumentation på genomförandet och eventuella underhållsdokument. Vi tillser också att de nya medlemmarna integreras i föreningens register.
Kontakta oss för ett kostnadsfritt platsbesök för att utreda vilka förutsättningar er fastighet och lokal, har för bostadsutveckling.
Inför ett projekt uppstår många frågor. Nedan besvarar vi de vanligast förekommande frågorna och ger en generell bild av hur stegen ser ut i att omvandla en lokal till bostad.
Inför ett ombyggnationsprojekt är det förståeligt att många medlemmar oroar sig för störande ljud. I synnerhet då många numera även arbetar hemifrån. Därför organiseras i regel ett informationsmöte och tidsplaner med kritiska moment presenteras så att medlemmarna med god framförhållning kan planera sin vardag.
I regel är det den första tiden (4-10v) som innebär en högre ljudnivå vilket är då rivningsarbetena sker. Arbeten sker under vardagar och arbetstid vilket även regleras i avtalet. När bostäderna är färdiga kommer de även att uppfylla myndigheternas krav på nyproduktion vilket en certifierad akustiker kommer projektera och ansvara för.
Vi besiktigar lokalen och fastigheten tillsamammans med styrelsens representanter för att identifiera vad och hur föreningen på bästa sätt kan verkställa projektet.
Därefter presenteras en handlingsplan och sammarbetsförslag för styrelsen. Efter ingånget avtal hanteras interna beslutsprocesser parallellt med att bygglov söks från kommunen.
Varje projekt är unikt med sina speciella förutsättningar. Tiden för ombyggnation varierar beroende på ytans storlek och antalet bostäder som ska byggas men generellt tar ett lokalprojekt 4-10 månader.
För att få genomföra en lokalkonvertering behöver medlemmarna vara införstådda i vad projektet innebär för förening och fastighet.
I regel kräver beslutet om väsentlig förändring att deltagande röstberättigade medlemmar röstar ”ja” med en majoritet. Bostadsföreningar (BF) har i regel andra röstförfaranden som framgår av stadgan.
Vi upprättar tillsammans med styrelsen ett beslutsunderlag vilket medlemmarna får ta del av. Stämman kommer sedan utifrån beslutsunderlaget att kunna fatta erforderliga beslut.
Det är av stor vikt att vara noggrann med beslutsprocessen och då i synnerhet med frågeställningens utformning.
Om det i dagsläget finns förråd på lokalen tillser vi att medlemmarna inför beslut har en ritning på var och hur de nya förråden ska uppföras.
I samband med en ombyggnation av lokal till bostad är det vanligt att även andra entreprenader utförs, ofta till fördelaktigt pris då ställningar, material och projektledning redan finns på plats. Det kan röra sig om till exempel fasadrenovering, fönsterbyte, takomläggning, flytt av förråd, förbättring av ventilation, förlängning av hiss, med mera.
I många föreningar saknar styrelsen internt den branschspecifika kompetensen eller tiden som krävs för att projektet ska få ett optimalt utfall. Styrelsen kan då med fördel vila sig på oss som hanterar samtliga frågeställningar som projektet medför – Såväl juridiska, arkitektoniska som byggtekniska.
Vår roll är således att axla ansvaret samt navigera styrelsen genom hela processen och genom att bidra med den erfarenhet och expertis som erfordras.